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楼市风云变幻 机构预测明年楼市或稳中微降

摘要: 在降温和趋稳中,中国楼市走向2018年尾声。上半年局部过热与年末全面降温的转折背后,是再次创下密集记录的房地产调控措施。

在降温和趋稳中,中国楼市走向2018年尾声。上半年局部过热与年末全面降温的转折背后,是再次创下密集记录的房地产调控措施。12月27日,贝壳研究院发布的《2018年全国房地产市场报告》指出,2018年内以来,房地产市场经历了深刻调整,2019年各线城市市场表现的分化会更加突出。

  450次!破房地产调控史记录

2018年以来,房地产市场经历了深刻调整。一方面,市场的变化根植于房地产方向的调整,在“房住不炒”、“租购并举”的核心发展理念下,中国房地产供求格局发生了可喜的变化。另一方面,市场的深刻调整对房地产企业的影响也持续显现,“土地流拍潮”、“房企更名潮”、“市场促销潮”等接连涌来,房地产企业纷纷谋篇布局加快调整舵头。

贝壳研究院今天发布的数据显示,截至目前,2018年全国商品住宅销售面积14.6亿平方米,和去年持平;而全国二手房市场预计全年成交约420万套,比2017年的421万套略低。

《报告》显示,2018年以来房地产政策延续2017年的高压状态,22个城市加码或开启限购政策,6个城市或地区执行限贷,17个城市实行限售政策。2018年全年中国各地出台调控政策约450次,相比被公认为“调控年”的2017年多出75%。在政策修补中,调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势,基本达到2015年以来高位。

贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领指出,今年全年中国商品住宅销售面积预计将达到14.6亿平方米,同比基本持平。在住房全面商品化的20年来,商品住宅销售逐渐升至顶峰。不过,新房销售增势出现终止态势。该机构预测称,2018年,中国新房成交总额约12万亿元人民币,同比增加10%,增速回落至20年以来低位。特别是四季度以来,全国商品住宅销售面积逐月同比下滑,销售疲态尽显。

“2018年房地产市场方向的转变,一方面是调控的原因,同时市场自发的调节也在发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,一线城市高房价令首次置业的人口越来越难以进入市场,导致改善型换房链条也就慢下来或减少了。

  “稳”字当头!明年楼市或稳中微降

日前,全国住房城乡建设工作会议明确了2019年的工作重点。可以说,是“稳”字当头,提出以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展;继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。

对于2019年的楼市动向,克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为,随着去库存等政策逐渐退出,尤其是棚改货币化安置的逐步收紧,作为成交规模占比达到69%的三四线城市市场势必面临调整,尤其是一些缺乏基本面支撑、房价涨幅过大的地方商品房销售形势不容乐观。与此同时,考虑到对冲效应和轮动周期,若一、二线城市限购限贷等政策出现微调,其销售形势将会好于2018年。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,当前部分城市房价下跌,总体仍属于市场的正常调整,重点城市房地产市场也仍然具有充足的流动性。应保持政策定力,即使房价出现暂时性下跌,也不宜出台剌激或鼓励性购房政策,避免房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市,可以因地制宜地调整一些不合时宜的房地产政策,如限售、限价等,使得房地产政策体系更为科学合理。

贝壳研究院认为,当前中国房地产市场已经进入了“全流通时代”,新房市场、二手房市场、租赁市场之间不再是孤立分割的关系,而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的“总体效果”。

“政策应支持有房的人换房改善,而不是鼓励没房的人加杠杆买房。对于有房的家庭,换房改善是核心需求,他们的支付能力最强,存在进一步加杠杆的空间。”杨现领认为,在经济下行周期,稳增长可行的政策选择是鼓励换房需求。但对于无房的年轻人,也不宜再鼓励加杠杆买房,而是应该发展租赁市场,特别是机构化租赁,给他们更多的居住选择。

在当前政策稳定的前提下,中国指数研究院常务副院长黄瑜指出,2019年中国商品房销售面积同比或将有5%-7%左右的回落,不过,总量仍然可观,房地产市场并不悲观。从房价来看,黄瑜认为,2019年中国大中城市房价有望进一步趋稳,部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先调整。

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责任编辑:海城网侯美辰
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